房地产项目的市场调研报告

房地产项目的市场调研报告

房地产项目的市场调研报告
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　　 篇一：地产项目市场调研报告
　　名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态
　　编号
　　执行部门监督部门考证部门
　　 一、调研目的
　　从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。
　　本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
　　 二、调研方法和人员
　　（一）调研方法
　　本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
　　（二）调研人员
　　①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。
　　②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。
　　③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。
　　 三、调研内容和结论
　　 （一）××市的宏观环境
　　1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
　　①国内生产总值（GDP）。
　　②人均国内生产总值。
　　③社会消费品零售总额。
　　④人均社会消费品零售总额。
　　⑤职工年平均工资。
　　⑥城镇居民人均可支配收入。
　　⑦城镇居民人均消费性支出。
　　⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
　　⑨城乡居民储蓄存款余额。
　　⑩城市居民人均居住面积。
　　2.城市规划及发展趋势
　　①城市规划。
　　②发展趋势（未来三年的发展趋势）。
　　 （二）去年××市房地产的发展情况
　　①新建商品房发展情况。
　　②经济保障住房的发展情况。
　　③二手房的发展情况。
　　 （三）今年××房地产市场分析和预测
　　①截至今年××月的销售增长情况。
　　②未来几个月的销售预测情况。
　　 （四）今年××市房地产政策分析
　　①土地政策。
　　②金融政策。
　　 （五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况
　　1.××区总体规划
　　①城市规划。
　　②居住用地规划。
　　③商业规划。
　　④交通规划。
　　2.××区零售业态综述
　　①主要业态分布区域。
　　②主要业态所处地位及趋势。
　　 （六）××项目所在的××区的房地产市场分析
　　1.项目区域市场分析
　　（略）
　　2.项目片区市场分析
　　①项目位置。
　　②片区范围。
　　3.项目街区特点
　　①地块位置、环境及交通。
　　②人口分布及收入构成。
　　4.项目周边配套
　　①周边商业分布、经营状况。
　　②项目周边教育配套。
　　③项目周边金融配套。
　　④项目周边医疗配套。
　　 （七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析
　　1.项目竞争楼盘及分析
　　分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。
　　2.项目潜在竞争对手及分析
　　分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。
　　3.其他在售楼盘及分析
　　分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。
　　 （八）综合结论
　　①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。
　　②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。
　　③本区域的户型特点和面积分布情况。
　　④本区域楼盘客户的主要特点。
　　 （九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素
　　1.畅销特征
　　①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。
　　②市场定位准确。
　　③产品在当地市场具有唯一性。
　　④户型设计相对较为合理、实用率高。
　　⑤产品的性价比高。
　　⑥物业管理到位。
　　⑦营销定位及宣传效果较好。
　　⑧企业及项目品牌具有影响力。
　　2.滞销特征
　　①交通不便，生活配套设施不完善。
　　②企业运作项目资金链断裂。
　　①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。
　　②总价过高，首付压力相对较大。
　　⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。
　　⑥开发规模与开发时机出现错位。
　　 （十）调研结论
　　①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。
　　②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。
　　 四、相关资料附录
　　①入户调研问卷。
　　②统计数据资料。
　　③访谈及会谈记录。
　　编制日期审核日期批准日期
　　修改标记修改处数修改日期
　　 篇二：地产项目市场调研报告
　　“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
　　近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
　　 一、我区房地产市场发展现状
　　今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
　　1、房产投资保持较高增速
　　我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
　　2、房产销售势头回落明显
　　今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
　　从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
　　3、房产平均价格持续走高
　　虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
　　自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
　　 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
　　由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
　　——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
　　——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
　　——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
　　——房地产发展目标调整。20xx年市《政府的工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
　　——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
　　——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
　　从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的`“缓刹车”效应。
　　但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
　　——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
　　——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
　　——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
　　 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
　　总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
　　 1、加强房地产价格监测工作
　　及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
　　 2、加强房地产项目的跟踪管理工作
　　建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
　　 3、有计划有步骤的规划房地产开发
　　结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
　　 4、合理引导住房主体需求
　　中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
;2022-07-18